北市松山區預售價破200萬元! 預售屋與成屋價差達7成

「實價登錄2.0」自去年7月上路後,成屋實價揭露至門牌,而預售屋成交價格也即時揭露,讓預售屋價量更公開透明,大家能夠揭開預售屋交易的神秘面紗。永慶房屋根據實價登錄資料,統計雙北市2021年各行政區預售屋與成屋房價發現,台北市松山區預售屋與成屋價差高達70.4%,價差為北市之冠,其次則是中正區,價差也超過四成;而新北市則是由新店區以43.3%成為榜首。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,近兩年在全球資金寬鬆、低利環境與通膨增溫的狀況下,推升購買實質資產的需求,房市交易熱絡,也讓民眾產生房價上漲的預期,加上營建成本上漲,預售屋價格走升,造就預售屋與成屋價差幅度大的狀況。

北市精華區都更、危老預售推案成主流!松山預售、成屋價差逾七成

觀察台北市各行政區的預售屋與成屋價差,以松山區價差70.4%最高,預售屋均價為每坪144.3萬元,成屋均價則是84.7萬元,兩者差距高達59.6萬元,陳金萍說明,松山區位居北市蛋黃區,屬於早期開發區,區域內成屋屋齡較大,高達82%成屋屋齡在10年以上,由於區內開發已近飽和,素地取得不易,近年新推案多為都更或危老重建,加上新推案大都坐落於區內精華地段,尤其也有不少大坪數豪宅新案,在實價登錄上揭露的預售屋成交價高昂,豪宅單價至少百萬起跳,最高者每坪甚至突破200萬元,是松山區預售屋與成屋價差最大的主因。

而價差幅度居次的中正區,預售與成屋價差44.7%,北投區與中山區則以價差37.9%與36.5%分別排名第三與第四。陳金萍表示,以常理來說,預售屋是一種「期貨」的概念,賣的是未來潛力,價格通常的確會比成屋高,不過,觀察台北市12個行政區中,就有7個行政區預售屋與成屋價差在三成以上,價差相當驚人,仍須特別留意。

陳金萍補充,台北市開發較早,可開發的土地大都已發展完成,大規模素地難尋,也鮮少有新重劃區釋出,因此,新推案大都仰賴都更或危老,而建商或開發者願意花費心力整合地主重建,通常都是容積率高、重要道路旁才能受到青睞,因此,台北市預售屋新推案開價普遍都在百萬以上,而在資金潮與低利環境挹注下,加上國內經濟表現優異,房市基本面加,都讓民眾對未來房價上漲的預期逐漸加深,預售屋成交價也就受到拉抬,擴大預售屋與成屋之間的價差。

松山房市

▲台北市松山區預售屋與成屋價差逾7成。(圖/永慶房屋提供)

新北精華重劃區預售推案夯!新店、泰山、蘆洲價差名列前茅

新北市預售屋與成屋價差最大的行政區是新店區,價差幅度43.3%,其次則是泰山區與蘆洲區,價差分別為35.6%與26.5%。陳金萍說明,觀察這三個行政區預售屋交易多集中於重劃區,包括新店的央北重劃區,泰山與新莊交界的塭仔圳重劃區,雖去年底才拆遷完成,重劃仍處於未完成階段,但區內的新泰、港泰自辦重劃區已提前開跑推案,也是預售交易熱區,此外,蘆洲的南港子重劃區、捷運蘆洲站周邊的銀河灣計畫也在列,這些重劃區地理位置都在該行政區的精華地段,加上民眾看好未來發展前景,預售屋均價自然獲得支撐力道,也讓預售屋均價與成屋價差在新北市各行政區中名列前茅。

而新北所有行政區中,僅有三峽區預售屋均價較成屋便宜,預售屋均價較成屋少0.5萬元,陳金萍表示,觀察三峽區成屋交易以北大特區一帶為主力,北大特區整合台北大學與周邊生活圈並朝大學城發展,已開發約15年,區域內生活機能已完備,加上重劃區方正的街廓規劃,吸引不少首購或換屋族群進駐,購屋需求穩定,讓成屋均價有撐,2021年成屋均價為29.8萬元,而預售屋交易則較分散,分布於大學路、大同路、民生街周邊,讓三峽區預售屋均價與成屋相當,甚至小幅低於成屋價格,也顯示房價高低與地段優劣成正比。

最後,陳金萍補充,一般來說,購屋是民眾一生中的最大筆支出,且根據統計,大部分家庭一生平均只會買1至2間房,因此,必須精算自身財務負擔能力,才能讓自己晉升有殼一族,同時又想有保值甚至增值的效益。陳金萍建議,由於不同的人生階段對於購屋會有不同的需求,最好先預想3至5年後的生活型態,例如要成家、生小孩,以及工作地點、通勤時間或是自己的交通工具等,多方考量再做決定。至於要選擇預售屋或是成屋,則端看每個人的能力和需求再來決定,若是自備款資金相對較拮据,預售屋的資金壓力相對較小,也有「客變」的彈性,優先選擇口碑好、信譽佳的建商較有保障;若是資金相對充裕,又擔心預售屋「看不到、摸不到」的民眾,則可以選擇屋齡較新的成屋,搜尋捷運周邊、生活機能完備的生活圈,購得符合自身需求的房子。(記者黃建廷/台北報導)

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