自用剛性買盤領軍 北市3大產業聚落廠辦投資潮還在燒

北市大內科、南港以及北士科等三大產業聚落廠辦買氣熱絡,甚至不斷出現購置整棟、半棟、好幾樓層的交易資訊,而在全棟廠辦現貨釋出稀少下,興建中、尚未完工的預售廠辦案的價格也因此跟著水漲船高。

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高力國際董事總經理劉學龍回顧過去十年內湖科技園區的大型交易,可以發現全棟交易的交價金額幾乎呈現逐年上漲緩步推升的現象。如西湖段的飛雁總部大樓在2010年以全棟35.6億、單價每坪約50萬向華固建設購入,隔年三商美邦人壽以每坪約61萬購入萬國科技中心,緊接著2012年富邦人壽以70.9億元買下「長虹新凱旋大樓」廠辦案、每坪單價已趨67萬元,直至2017年中華郵政則以64.2億元買下「長虹新世紀企業總部」,單價已來到約每坪71萬。文德段則有昆盈企業2014年向皇鼎建設購入「文德科技大樓(後更名微米科技大樓)」,當時每坪單價約50萬元,於2019年出售予新光產險時,每坪單價已漲至58萬元。2021年聯發科斥資32.6億元向遠傳購買「速博大樓」之成交單價更已趨近70萬元水準。

整棟辦公樓供給相對較多的舊宗段交易更為熱絡,價格從每坪約40萬元,到2020年萬海集團以37.7億向長虹建設買下「長虹新世代」二棟大樓,平均每坪單價已來到50萬元,而今年2月永豐何家買下「台北影業大樓」,每坪單價更衝上55萬元。緊鄰的五期重劃區,亦從每坪約40萬元起漲,近期成交如2021年三商美邦以34億購置「華固智富中心」、每坪單價已達約63萬元,而今年4月領航家砸30.68億買進「長虹豐匯商業科技大樓」,每坪單價更達68萬元,再往外圍之安康/潭美一小段區域,價格也持續刷新,例如自去年年起威剛分批以總計超過30億元買下「長虹雲端科技大樓」11個樓層,高樓層單價也突破50萬元。顯示因原本內科三大區段可購買的廠辦大樓稀缺,買方可購選擇有限,造成內科外圍區位亦受其惠。

力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠指出,這十年來大內科廠辦交熱絡,買家不乏金融保險業、科技業,甚至傳產業,讓大內科廠辦單價一路從4字頭衝上7字頭,甚至非核心區域也站上6字頭。

至於,南港在今年2月,綠界科技以10.71億元買進遠雄宜進I-CITY建案二層、白氏資產以19億元買下「砳建築」整棟;即便北士科近期才有新廠辦案釋出,但也已經掀起買貨潮,去年友華生技與旗下關係企業以逾22億元買下「華固創富中心大樓」半棟,緊接著叡揚也以6.6億元購買近千坪。

黃正忠也強調,自美中貿易戰以來,產業擴張的自用需求帶旺廠辦、廠房交易熱潮,在有產業支撐的區域如桃園、新竹、台中、台南尤其明顯,在雙北幾個重要產業聚落如台北市的內湖、南港、北士科及新北市的新莊、五股都因為產業回流需求帶動,近三年廠辦買氣相當活躍。然而,在過去幾年的辦公室交易熱潮,也造成開發商、投資人搶建辦公樓的風潮,根據高力國際統計,從建照資料及預計完工年的調查顯示,台北市正醞釀未來五年逾80萬坪的新增辦公室供給,以南港近42萬坪最多,辦公室空置率攀升壓力將無可避免,屆時廠辦大樓的漲勢是否得以延續則有待觀察。

2022~2026年台北市各區辦公室預估新增供給


資料來源:高力國際

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